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lundi 10 décembre 2012

Agences immobilières agricoles, QUE FAIRE ?

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http://vente-d-exploitations-agricoles.blog4ever.com/blog/index-699173.html


Après quelques mois d'existence, ce blog suscite vraiment beaucoup d'intérêt (sans aucune publicité ou nom de domaine acheté), vous êtes plus de 4 500 personnes à avoir consulté ces informations bien utiles. Ce blog dévoile, en toute transparence, le processus de la vente d'exploitations agricoles en passant par les agences immobilières "spécialisées".


Je vous rappelle donc les deux règles essentielles à respecter :


- Ne jamais signer de MANDAT EXCLUSIF pour conserver votre indépendance


- Négocier un taux d'honoraires maximum à 4,5 à 5 % (et pas plus)


En retenant ces deux règles, vous êtes assuré de rester le maître du jeu avec, par exemple, un acquéreur qui se présente à vous en direct. Dans le cas de la signature d'un mandat exclusif, cet acquéreur est obligé de rentrer dans la démarche de l'agence = honoraires pour l'agence = travail simplifié pour l'agence = rentabilité accrue pour l'agence (pour le même taux d'honoraires).


De plus, dans le cadre d'un mandat exclusif, si l'agence vous présente un acquéreur solvable qui fait une offre au prix. Alors, l'agence considère que le travail demandé est abouti, elle peut en conséquence vous demander de payer ses honoraires, même si vous refusez cet acquéreur pour quelques motifs que ce soient.


Avec un mandat simple, vous réduisez votre dépendance au prestataire unique et vous pouvez même mettre plusieurs agences en concurrence. En effet, cela vous permettra de négocier plus facilement les taux d'honoraires (comme l'immobilier classique), de maîtriser les délais en fonction de vos attentes et de comparer la qualité et l'intensité du travail fourni par les différents prestataires.


Autre point important, prenez le temps (autant acquéreur que vendeur) de bien lire et faire lire le compromis de vente par vos différents conseils extérieurs (ex : votre notaire). En effet, pour l'agence, la signature du compromis est un acte de validation de leurs honoraires, seules les conditions suspensives non respectées pourront annuler cet état de fait (financement, autorisation d'exploiter...).


Enfin, continuez à faire vivre ce blog par vos réactions, vos commentaires ou par vos questions, n'hésitez pas à le mettre dans vos favoris et ... parlez-en autour de vous.


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A bientôt.


L'équipe.


Article Modifié le vendredi 01 février 2013 à 08:24


Posté lundi 10 décembre 2012 à 17:17 0 commentaire(s) Commenter Lien permanent
Ce billet est classé dans la rubrique "Les Solutions"

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jeudi 21 juin 2012

Coût des honoraires d'une Agence Immobilière Agricole

photo vente-exploitation-agricole

Ce blog s'adresse à tout ceux qui s'intéressent ou qui seront concernés par un achat ou une vente d'exploitation agricole dans son ensemble. Il vous informe sur les méthodes très agressives de ces prestataires peu scupuleux, dans le seul objectif de réaliser une opération hyper juteuse pour un travail très limité.


En effet, l'opacité est de mise et pour cause, quel travail y a t'il derrière des honoraires aussi élevés ?


http://vente-d-exploitations-agricoles.blog4ever.com/blog/index-699173.html


C'est la question essentielle à laquelle ne répondent pas les professionnels de la transactions immobilière agricole, ils vous diront que le travail peu aller jusqu'à 300 heures sur certains dossiers ou alors qu'il est en moyenne d'environ 150 heures sur un dossier = C'EST FAUX EVIDEMMENT. Si c'était le cas, alors les agences factureraient à l'heure et non pas au pourcentage !!


Et bien, je vais vous apporter un exemple décortiqué (approche exhaustive) afin de vous puissiez vous rendre compte du décalage qu'il peut y avoir entre le monde agricole, avec des prix fixés par les industriels et l'approche financière de certaines entreprise qui vivent aussi de l'agriculture mais pas de la même façon que les agriculteurs.


EXEMPLE.


Première visite sur l'exploitation : ......................3 heures


Deuxième visite et prise de mandat : .................4 heures


Dans 50 % des cas environ le mandat est pris dès la première visite, mais le calcul est ici très large et tient compte du scénario avec un temps passé maximal.


Rédaction du dossier technique...............................3 heures


Adéquation sur le logiciel client...............................2 heures


En moyenne, il faut environ 5 visites pour dévoiler le bon acquéreur, après une sélection rigoureuse sur une base de données existante sur le logiciel professionnel. De plus, les collectes d'informations se font avec l'aide du réseau d'information du commercial pour un éventuel acquéreur local ou pas.


5 visites avec déplacements...............................20 heures


Réunions conseils..................... .........................8 heures


Rédaction du compromis de vente..............................................................16 heures


Il faut savoir que le compromis est déjà rédigé (comme tous les autres documents d'ailleurs, sur un bibliothèque de documents interne à la structure), c'est donc un texte à trous où il faut seulement renseigner les informations variables comme l'identité ou la nature de la reprise (en nom propre ou reprise de parts sociales). N'oublions pas de compter les diverses réunions avec vendeurs, acquéreurs et conseils afin de fixer les modalités de la reprise.


Valorisation des stocks avant reprise.......................................................................4 heures


Evidemment, il est nécessaire de faire l'état des stocks actualisé juste avant la reprise par l'acquéreur pour avoir le nombre exact d'animaux, les stocks en terre, les appros, etc...


Enfin, pour ces nombreux contacts cela nécessite des appels téléphoniques, du temps passé sur internet ou sur l'ordinateur et des échanges avec les collègues ou les différents acteurs de la transaction, soyons large.


Temps annexe.................................................... 10 heures


______________


TOTAL 70 heures


SOIT UN COUT DE 500 € DE L'HEURE a partager entre l'acquéreur et le vendeur, en partant sur une base de 35 000 € d'honoraires dans la moyenne des transactions. N'oublions, tout de même pas, de prendre en compte le fait que les agences ne vendent pas toutes les exploitations qu'elles ont en mandat et qu'il convient de rajouter 30 heures pour arriver à un total de 100 heures (grand maximum) de travail pour un dossier vendu, ce sera là ma seule gratitude à l'égard de ces agences !!


Evidemment, si la transaction est plus importante comme c'est de plus en plus souvent le cas, par exemple 1 000 000 €, alors c'est de l'ordre de 1 000 € de l'heure !!


Effectivement, les gros dossiers qui sont, en général des reprises en réinstallation ou installation, sont finalement plus simples à organiser que les petits ou moyens dossiers pour obtenir la fameuse "autorisation d'exploitation". En effet, ces derniers demandent plus de travail juridique et stratégique pour contourner les organisations agricoles pour éviter de les soumettre à la CDOA ou à la SAFER par exemple par du démembrement de propriété (de plus en plus utilisé). Les gros dossiers sont très, très juteux !


NEGOCIEZ LE TAUX D'HONORAIRES DE 4,5 A 5 % MAXI. En effet ce taux est négociable contrairement à ce que vous diront ces agences, information vérifiée auprès de la répression des fraudes (DGCCRF Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes).


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Cela donne à réfléchir...


PRENEZ EN MAIN VOTRE DESTIN.


Article Modifié le vendredi 22 juin 2012 à 11:27


Posté jeudi 21 juin 2012 à 14:57 0 commentaire(s) Commenter Lien permanent
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jeudi 21 juin 2012

Immobilier Agricole

photo vente-exploitation-agricole

De nombreuses agences spécialisées dans la vente d'exploitations agricoles ont vu le jour durant ces dernières années, ATTENTION, leurs pratiques sont, la plupart du temps, calquées sur des méthodes de vente agressives que l'on appelle couramment "ONE SHOT", dans le milieu commercial. Il s'agit de réaliser une seule et unique opération de vente avec un coût excessivement élevé pour un profit maximum à mettre à l'actif de "professionnels" peu scrupuleux.


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Ce blog émane de plusieurs personnes qui connaîssent parfaitement bien ce milieu pour y avoir évoluer en tant que professionnels. Notre objectif est seulement de vous mettre en garde afin de bien connaître les différentes étapes de la transaction immobilière tout en ayant le conseil et la maîtrise des leviers que vous avez à votre disposition pour ne pas vous faire avoir.


L'EVALUATION DE VOTRE FERME.


Au préalable, il faut savoir que très peu de vendeurs font appel aux agences spécialisées, ce qui confirme la mauvaise image de ces intermédiaires, en effet, moins de 10 % des vendeurs contactent directement une agence immobilière pour céder leur exploitation agricole. En complément, il s'agit souvent de vendeurs qui ont un bien extrêmement difficile à céder ou alors de vendeurs qui en demandent un prix excessif.


Dans tous les cas, les commerciaux seront amenés à réaliser une évaluation de votre exploitation (bâtiments, matériel, cheptel, foncier, stocks, cheptel et maison si tel est le cas), bien évidemment le commercial va minorer le prix de votre exploitation afin de pouvoir y placer les honoraires de l'agence.


Il faut savoir que ces honoraires sont de l'ordre d'environ 7 % voir même 7,5 % TTC pour les plus chères, auxquels il faut retrancher la TVA de 19,6 % soit une rémunération pour l'agence autour des 6 %, ce qui est considérable. Effectivement, la moyenne des transactions se situe sur des exploitations à 500 000 €, soit des honoraires à environ 35 000 € TTC. A savoir que la TVA est, dans la plupart des cas, payée par le vendeur qui pourra récupérer cette dernière (TVA à encaisser).


CES HONORAIRES SONT NEGOCIABLES, l'argument avancé par les agences est : "nous affichons un barème et nous devons le respecter sinon la répression des fraudes nous verbalise de 1 500 € par mandat déffectueux" = C'EST FAUT. La répresssion des fraudes verbalise si le pourcentage est supérieur à celui affiché par l'agence mais pas s'il est inférieur, cela correspond à la marge de négociation. NEGOCIEZ UN POURCENTAGE AUTOUR DE 4,5 % A 5 % MAXI ET PAS PLUS.


La rémunération des commerciaux est bien définie, un agent commercial, c'est-à-dire quelqu'un qui travaille à son compte mais pour une agence (un mercenaire en quelque sorte), touchera 50 % des honoraires HT. Alors qu'un salarié ou un VRP salarié touchera quand à lui environ 35 % des honoraires HT. Biensur, bon nombre d'agence tirent ces pourcentages vers le bas afin de réaliser plus de profit au détriment du collaborateur.


Vous avez bien compris que le commercial doit développer tout un réseau "d'indics" pour recueillir des informations sur des prospects (vendeurs ou acquéreurs). Il doit donc développer une relation "tarifée" avec ses contacts afin de collecter les coordonnées des vendeurs (le plus difficile et le plus important). Cet indic (comptable, technico-commercial, contrôle laitier, ect...) touchera une rémunération, cela peut être constitué d'une prime à la prise du mandat (200 € par exemple) plus un pourcentage si vente il y a, de l'ordre de 2,5 % à 3 % sur la commission HT du négociateur immobilier et non pas du gérant de l'agence.


IMPORTANT : LIRE ARTICLE SUR LA DEFINITION HORAIRE DU TRAVAIL D'UNE AGENCE IMMOBILIERE


PS : vous avez la possibilité de rentrer l'adresse de ce blog dans vos favoris dans l'onglet "favoris" afin de conserver cette information sur votre ordinateur ou pour la transmettre facilement.


http://vente-d-exploitations-agricoles.blog4ever.com/blog/index-699173.html


Article Modifié le vendredi 22 juin 2012 à 11:24


Posté jeudi 21 juin 2012 à 14:50 0 commentaire(s) Commenter Lien permanent
Ce billet est classé dans la rubrique "Alerte Agence Immobilières Spécialisées"

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