Ce blog s'adresse à tout ceux qui s'intéressent ou qui seront concernés par un achat ou une vente d'exploitation agricole dans son ensemble. Il vous informe sur les méthodes très agressives de ces prestataires peu scupuleux, dans le seul objectif de réaliser une opération hyper juteuse pour un travail très limité.

En effet, l'opacité est de mise et pour cause, quel travail y a t'il derrière des honoraires aussi élevés ?

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C'est la question essentielle à laquelle ne répondent pas les professionnels de la transactions immobilière agricole, ils vous diront que le travail peu aller jusqu'à 300 heures sur certains dossiers ou alors qu'il est en moyenne d'environ 150 heures sur un dossier = C'EST FAUX EVIDEMMENT. Si c'était le cas, alors les agences factureraient à l'heure et non pas au pourcentage !!

Et bien, je vais vous apporter un exemple décortiqué (approche exhaustive) afin de vous puissiez vous rendre compte du décalage qu'il peut y avoir entre le monde agricole, avec des prix fixés par les industriels et l'approche financière de certaines entreprise qui vivent aussi de l'agriculture mais pas de la même façon que les agriculteurs.

EXEMPLE.

Première visite sur l'exploitation : ......................3 heures

Deuxième visite et prise de mandat : .................4 heures

Dans 50 % des cas environ le mandat est pris dès la première visite, mais le calcul est ici très large et tient compte du scénario avec un temps passé maximal.

Rédaction du dossier technique...............................3 heures

Adéquation sur le logiciel client...............................2 heures

En moyenne, il faut environ 5 visites pour dévoiler le bon acquéreur, après une sélection rigoureuse sur une base de données existante sur le logiciel professionnel. De plus, les collectes d'informations se font avec l'aide du réseau d'information du commercial pour un éventuel acquéreur local ou pas.

5 visites avec déplacements...............................20 heures

Réunions conseils..................... .........................8 heures

Rédaction du compromis de vente..............................................................16 heures

Il faut savoir que le compromis est déjà rédigé (comme tous les autres documents d'ailleurs, sur un bibliothèque de documents interne à la structure), c'est donc un texte à trous où il faut seulement renseigner les informations variables comme l'identité ou la nature de la reprise (en nom propre ou reprise de parts sociales). N'oublions pas de compter les diverses réunions avec vendeurs, acquéreurs et conseils afin de fixer les modalités de la reprise.

Valorisation des stocks avant reprise.......................................................................4 heures

Evidemment, il est nécessaire de faire l'état des stocks actualisé juste avant la reprise par l'acquéreur pour avoir le nombre exact d'animaux, les stocks en terre, les appros, etc...

Enfin, pour ces nombreux contacts cela nécessite des appels téléphoniques, du temps passé sur internet ou sur l'ordinateur et des échanges avec les collègues ou les différents acteurs de la transaction, soyons large.

Temps annexe.................................................... 10 heures

______________

TOTAL 70 heures

SOIT UN COUT DE 500 € DE L'HEURE a partager entre l'acquéreur et le vendeur, en partant sur une base de 35 000 € d'honoraires dans la moyenne des transactions. N'oublions, tout de même pas, de prendre en compte le fait que les agences ne vendent pas toutes les exploitations qu'elles ont en mandat et qu'il convient de rajouter 30 heures pour arriver à un total de 100 heures (grand maximum) de travail pour un dossier vendu, ce sera là ma seule gratitude à l'égard de ces agences !!

Evidemment, si la transaction est plus importante comme c'est de plus en plus souvent le cas, par exemple 1 000 000 €, alors c'est de l'ordre de 1 000 € de l'heure !!

Effectivement, les gros dossiers qui sont, en général des reprises en réinstallation ou installation, sont finalement plus simples à organiser que les petits ou moyens dossiers pour obtenir la fameuse "autorisation d'exploitation". En effet, ces derniers demandent plus de travail juridique et stratégique pour contourner les organisations agricoles pour éviter de les soumettre à la CDOA ou à la SAFER par exemple par du démembrement de propriété (de plus en plus utilisé). Les gros dossiers sont très, très juteux !

NEGOCIEZ LE TAUX D'HONORAIRES DE 4,5 A 5 % MAXI. En effet ce taux est négociable contrairement à ce que vous diront ces agences, information vérifiée auprès de la répression des fraudes (DGCCRF Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes).

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Cela donne à réfléchir...

PRENEZ EN MAIN VOTRE DESTIN.